Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku profesyonel anlamda üzerinde çalışılması gereken bir hukuk dalıdır. Hukuk kuralları aracılığı ile insanlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi sağlanır. Toplumsal yaşamda ihtiyaç duyulan kurallar bütününe hukuk disiplini içerisinde rastlamak mümkün olurken bir arada yaşamak zorunda olan insanlar açısından kaideler özel bir önem taşır.

Bu hukuk dalı kişi ya da kurumlar arasında ortaya çıkan alım satım faaliyetlerine bağlı olarak şekillenir. Arsa, arazi ya da konut gibi taşınmaz mallarla ilgili olarak başvurulan bu hukuk dalında tapu tescil davaları, istihkak davaları, kamulaştırma davaları veya kira bedeli tespit davaları gibi birçok konu gündeme gelebilir.

Eşya hukukundan söz edileceği zaman gayrimenkul hukukundan da bahsetmek zorunlu olur. Bu tür davalara konu olan anlaşmazlıklarda profesyonel anlamda danışmanlık alınması oldukça önemlidir. Kişi haklarının doğru savunulması için iyi bir savunma makamı tarafından temsil edilmek gerekir.

Gayrimenkul hukuku karmaşık bir yapıya sahiptir. Bunda etkili olan nedenler ise farklı davalarla birleşebilme özelliğidir. Kişi ya da kurumlar arasında oluşabilecek anlaşmazlıklarda birbiri ile ilişkili birçok konu olabilirken bu konuların birbiri içine geçmiş olması gayrimenkul hukuku ile ilgili davaların yapısını karmaşıklaştırır.

Bundan dolayı da dava süreçlerinin takibinde alanında uzman olan kişilerle çalışılması önerilir. Bu tür davalar Asliye Hukuk Mahkemeleri aracılığı ile görülür. Ayrıca dava açılacağı zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerine müracaat edilmesi gerekir.

Tapu davaları ya da kamulaştırma davaları da gayrimenkul hukuku içerisinde değerlendirilen davalar olurken bu davaların da karmaşık yapıları dikkat çeker. Kamulaştırma davalarında kamu yararına istimlak edilen araziler söz konusu olur. Özel mülkle beraber buna benzer taşınmazlar söz konusu olduğunda bu taşınmazların bedeli ödenerek alınması sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda mahkemeler tarafından işlem yapılır.

İstihkak davaları da gayrimenkul hukukunu ilgilendiren dava türleri arasında yer alır. Taşınmaz malların başkaları tarafından haksız bir işgale uğraması durumunda itiraz işlemleri için de dava açılması zorunludur.

Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan kira davaları da mal sahibi ile kiracılar arasında ortaya çıkacak anlaşmazlıkların giderilmesinde başvurulan bir hukuk yoludur.

Gayrimenkul Davaları

Gayrimenkul hukuku kapsamında çeşitli davalar görülebilirken bu davalar kişi ya da kurumlar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıklarda söz konusu olur. Birçok konu bu hukuk dalının alanına girerken bu tür davalar sırasında profesyonel bir danışmanlık alınması gerekir.

Kişilerin hak kayıplarının önlenmesi hukuki her konuda avukatlık hizmeti alınması ile mümkün olur. Hukuk bilimsel bir disiplindir. Bundan dolayı da kendine özgü bir dile sahiptir. Bu dilin bilimsel içerikli olması nedeni ile de çeşitli terimlerle ifade edilmesi kaçınılmaz olur.

Bundan dolayı da anlaşılması sırasında bazı güçlükler yaşanabilir. Kanunlar karşısında en iyi şartlarda temsil edilebilmek bu konuda uzman olan kişilerle çalışıldığında daha mümkün olmaktadır. Avukatlar hukuki konularda kendilerinin tecrübelerinden yararlanılması gereken meslek mensuplarıdır.

Hukuki konularla ilgili olarak danışmanlık alınması kişi hak kayıplarının önlenebilmesi adına önemli bir adımdır. Taşınmaz mallarla ilgili olarak ortaya çıkabilecek sorunlar mahkemeler aracılığı ile çözümlenir.

Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan çeşitli davalar arasında şunlar yer aşır:

• Kira davası
• İstihkak davası
• İzaleyi Şüyu davası
• Kamulaştırma davası
• Tapu davası

İzaleyi şüyu adı verilen davalarda ilişkin mülkiyete konu olan eşyada hak sahibi olan malikin hak ve yükümlülüklerinin hukuk sistemi içerisinde belirlendiği görülür. Mülkiyet hakkı ayni haklar arasında kabul edilir.

Malvarlığı hakları olarak da adlandırılan ayni haklar söz konusu olduğunda bir kişi veya birden fazla kişiye ait mülkiyet hakkından söz edilebilir. Paydaşlar bir mal üzerinde pay hakkına sahip olduklarında bu durum eşyanın bir bölümünü ilgilendirir. Paylı mülkiyet hakkı bir eşya üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlarda ortaya çıkan bir durumdur.

Paydaşların hakları pay oranı nispetinde belirlenirken paydaşların pay oranları açıkça ifade edilmezse bu durumda da ortakların eşit pay hakkına sahip olduğu düşünülecektir. İzaleyi şüyu kavramı ortaklık ya da paydaşlık olarak adlandırılan durumun ortadan kaldırılması gerektiğinde ortaya çıkar.

Menkul veya gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişiler anlaşmakta zorluk yaşadıklarında ortaklığın bitmesini talep edebilirler. Bu durumda da dava açılması gerekir. İzaleyi şüyu davaları kişilere tanınmış kanun yoludur ve her bireyin bu hakkını kullanması mümkündür.

Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan izaleyi şüyu davaları gayri menkul davası özelliğine sahiptir. Davacı olan tarafın hüküm kesinleşene kadar davayı geri çekme hakkı bulunurken ortakların malın bölünmesi konusunda anlaşamamaları durumunda aynen taksim veya satış usulüne başvurulur.

Malın aynen taksim edilmesi mümkün olmazsa bu durumda da satış yöntemine başvurulması gerekir. Satışı icra dairesi gerçekleştirir ve bu yöntem kullanılırken açık artırma metodundan yararlanılır. Paydaşlar anlaştıkları takdirde açık arttırmayı kendi aralarında yapmak mümkündür.

Kamulaştırma davalarında ise idarenin toplumsal gereksinimleri göz önünde bulundurarak taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde malı idarenin mülkiyetine geçirme çalışmaları konu edinilir. Toplumsal hayatta nüfus artışına bağlı olarak ihtiyaçların artması kamusal alanlarda hizmet vermeyi gerekli kılabilir.

İdarenin kamusal ihtiyaçları gidermek amacıyla yapacağı bu çalışmalarda taşınır veya taşınmaz malları kendi üzerine geçirmesi gerekir. Mülkiyet hakkını koruyan kanunlar kamu yararı söz konusu olduğunda idareye bazı kolaylıklar tanır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili olarak görülecek davalar da bu tür anlaşmazlıklar sonucu ortaya çıkar. Kamu yararının tesis edilmesi için kamulaştırma işlemlerine hukuki açıdan sıcak bakılır. Bu durumda da kanunlar idareden tarafa işler. Kurumlar kamulaştırma kararı verirken bu kararların denetime tabi tutulduğu da görülür.

Kanunlar tarafından denetlenen bu kararların haksız menfaatlerin önüne geçilmek amacıyla düzenlendiği görülür. Bunun yanı sıra bakanlıkların verdiği kamulaştırma kararlarında denetime tabi olmayan bir yaklaşımdan söz etmek gerekir. Kararı veren kurum bakanlık olduğunda denetim yapılmaz.

Kamu yararı söz konusu olduğunda idare gayrimenkulün gerçek değerini ödeyerek bunu kendi üzerine geçirme hakkına sahip olurken bu konuda yasalar dikkate alınır. Kamulaştırılacak malın değeri de peşin ödenir.

Toplumsal ihtiyaçların artması durumunda bunların tesis edilmesi bir zorunluluktur. İdarenin bunlar için kaynak bulamadığı durumlarda ve kamu yararı da söz konusu ise kamulaştırma yapma hakkı bulunur. Burada esas olan durum ise toplum yararına hareket edilmesi zorunluluğudur.

Kamulaştırma ile kişinin sahip olduğu özel mülkiyet sonlandırılmaktadır. Burada öne çıkan unsur toplum menfaati olurken kanunlar toplum yararı söz konusu olduğunda idareden tarafa bir davranış sergiler.

Gayrimenkul Hukuku Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul hukuku Medeni Hukuk alanı içerisinde değerlendirilir. Bu hukuk dalının ev, arsa ya da daire gibi taşınmaz mallar üzerinde ortaya çıkan anlaşmazlıklarla ilgilendiği görülürken eşya hukukunun önemli bir parçası olarak bu hukuk dalından bahsetmek gerekir.

Bunun yanı sıra farklı hukuk dalları ile de çeşitli sebeplerle bağlantılı olarak ortaya çıkar. Bu tür davalara Asliye Hukuk Mahkemeleri bakar. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri üzerinden bu tür davaların görüldüğü bilinmektedir.

Gayrimenkul davaları görüleceği zaman emlak alım satımları, kira sözleşmeleri, imar ve inşaat projelerinin mevzuata uygun olup olmadığı, yabancıların edinmek istediği mülkler, ayni hakların tesisi gibi birçok konu üzerinde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar söz konusu olmuş demektir.

Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan kira davaları da kiracı ve mal sahibi arasında oluşan anlaşmazlıkları içine alır. Kira bedeli ya da tahliye gibi konular üzerinden şekillenen bu davaları her iki tarafın da açabildiği görülür.

Kira bedelinin belirlenmesinde tarafların anlaşma içerisinde olması gerekir. Kira bedelinin belirlenemediği durumlarda kira tespit davası açılabilirken bunu mal sahibi ya da kiracı talep etme hakkına sahiptir.

Tahliye davaları söz konusu olduğunda ise kira bedelini vaktinde ödemeyen ya da geç ödeyen kiracılar için açılabilen dava türleri arasında bunlardan bahsetmek gerekir. Tahliye talebi birçok nedene bağlı olarak istenebilmektedir. Bunlar arasında ihtiyaç sebebi, yeniden inşa veya onarım, fuzuli işgal ya da bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar nedeni ile tahliye talepleri yer alabilir.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili olarak görülen istihkak davaları ise taşınmaz üzerinde haksız bir ihlal ortaya çıktığında başvurulan hukuk yoludur. Bu tür davalar da Asliye Hukuku Mahkemelerinin görevleri arasında yer alır.

Gayrimenkulü haksız yere işgal eden kişiye karşı açılabilen bu dava türünde geniş bir uygulama alanından söz etmek doğru olur. Sulh Hukuk Mahkemeleri ya da Asliye Hukuk Mahkemeleri bu tür davalarda görev alır. İstihkak davası açılacağı zaman da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine müracaat edilmesi gerekir. Bu tür davalarda zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili olarak ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda hukuki danışmanlık almak kişiler açısından oldukça önemlidir. Bu alanda deneyim sahibi olan avukatların konuya hakimiyeti yeterli düzeyde olacağından anlaşmazlıkların giderilmesi ve kişi haklarının tesisi konusunda istenilen sonuçlar bu şekilde elde edilebilir. Bundan dolayı da savunma makamı olarak da bilinen avukatlara ihtiyaç duyulur.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul hukuku eşya hukukunu ilgilendiren davalar söz konusu olduğunda devreye girer. Bu hukuk dalı birçok taşınmazı ilgilendiren anlaşmazlıklarda başvurulan bir hukuk yoludur. Bu tür davalarda istihkak, kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi, kira bedeli tespiti, tahliye, tapu iptali, tapu tescili gibi birçok çalışma yapılabilir.

Gayrimenkul davası avukatları alanlarında deneyim sahibi meslek mensuplarıdır. Hataların en aza indirilmesi ve kişi haklarının savunulması söz konusu olduğunda avukatlardan hizmet almak bir zorunluluk olur.

Bunda etkili olan nedenler ise hukukun bilimsel bir nitelik taşımasıdır. Bilimsel olması ise hukuk açısından anlaşılması güç terimlerin ortaya çıkmasına sebep olurken bu konuda uzmanlığı olan kişilere ihtiyaç duyulur. Ayrıca davaların bazen farklı hukuk dalları ile ilişkilenmesi de geniş kapsamlı bir bilgi birikimine ihtiyaç duyulmasına yol açar.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili davalar genellikle uzun süreli olabilen dava türleri arasında yer alır. Bazı durumlarda olayların karmaşık olması nedeni ile ve kapsamının geniş olmasından dolayı farklı hukuk dalları da devreye girer. Bu tür şartlarda ise yapılacak çalışmanın alanı genişler.

Profesyonel bir yardıma gerek duyulması bu davalara özgü bir durum olurken avukatlar aracılığı ile bu işlemlerin yapılması gerekir. Gayrimenkul davası avukatları alanda deneyim kazanmaları nedeni ile daha tecrübeli olurlar. Avukatlık mesleğinde belli bir branşlaşmadan söz etmek doğru olmazken genellikle belli davalara yoğunlaşan avukatların bu alandaki yetkinlikleri daha fazla olur. Bu sebeple de kişi haklarının savunulması açısından deneyim öne çıkar.

Gayrimenkul hukuku söz konusu olduğunda ortaya çıkan anlaşmazlıklar arasında tapu davaları da bulunur. Tapu ve tescil davaları olarak bilinen davalar tapu tescilinin hukuka aykırı olarak gerçekleştirildiği durumlarda orta çıkar. Kişilerin mülkiyet hakkını koruyan bu dava türlerinin geniş kapsamlı olması da mümkündür.

Bu tür davalar açılacağı zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerine başvuru yapılır. Tapu davalarında genellikle vekaletin kötüye kullanılması, imar uygulamaları, mirastan mal kaçırma gibi nedenlere bağlı olarak başvuru yapıldığı görülür.